Veilingmeester vastgoedveiling

De rol en werkzaamheden van de veilingmeester voor een vastgoedveiling zijn talrijk.

Naast het zichtbare werk in de veilingzaal op dag van veilen, heeft deze vooraf nog talrijke werkzaamheden achter de schermen. De veilingmeester is actief voor, tijdens en na de veilingdag.

Een globale opsomming van wat hier zoal allemaal moet gebeuren om de veiling van begin tot eind te begeleiden. Een takenpakket dat meestal over een periode van wel weken, soms maanden voor de veilingdag is verdeeld.

Per organisatie zijn de taken onder de personen van de veiling onderling verdeeld. Afhankelijk van de grootte van het team zijn er meer of minder werkzaamheden die door de veilingmeester persoonlijk worden uitgevoerd. Globaal kan het takenpakket van de veilingmeester er als volgt uitzien:

Veilingaanbod verwerven

Elke huizenveiling heeft natuurlijk telkens nieuw aanbod nodig. Dit brengt de rechthebbende (bij een executieveiling per curator) via een makelaar op de markt. Het veilingteam heeft meestal vaste contacten met makelaars die vastgoed vermarkten en ter veiling aanbieden. Het nieuwe aanbod wordt hier geworven. Tevens kan de makelaar vastgoed op basis van vrijwillige verkoop aanbieden. Zowel executie aanbod als huizen in vrijwillige verkoop kunnen in dezelfde veiling worden aangeboden.

Bekendmaking veilinghuizen

Vooraf wordt altijd bekend gemaakt of het te veilen object vrijwillig of executoir in verkoop is. Alle woningen worden voorzien van een zo correct mogelijke omschrijving van de aangeboden situatie. Soms is hiervan ook niets bekend, dan kan het zomaar zijn dat er in het pand nog een huurder woont. Het eruit krijgen van zo’n huurder is aan de koper van het pand. Dit is een van de risico’s van het kopen van een veilingpand.

Werkzaamheden veilingmeester

De veilingmeester is niet altijd op de hoogte van actuele bewoning of anti kraak wonen in het pand. Wel kan deze een verwachting uitspreken in de trant van “volgens onze waarneming is het pand vrij van bewoning”. Dit is een middel op het pand te promoten, aan zo’n uitspraak kunnen echter geen rechten ontleend worden. Het pand is voor de koper altijd inclusief  alle baten en lasten.

Informatie veilingobjecten

Het aanbod wordt voorzien van correct informatie. Zoals tenaamstelling, adres, kadastrale gegevens, via welke makelaar het komt, grootte van het pand. Er wordt per object gemeld of het vrijwillig in veiling is of dat het een executieveiling betreft. Ook worden voor zover bekend bijzondere omstandigheden vermeld.

De info wordt beknopt weergegeven in Advertenties, op de website en soms buiten op het pand zelf (o.a. bij veiling Amsterdam). Hiernaast is een volledige omschrijving van het pand verkrijgbaar, gratis of tegen een vergoeding. Deze informatie wordt onder toezicht van de notaris samengesteld. Het is aan de bieders om een volledig beeld van het pand te verkrijgen.

Veilingzaal

Afgestemd op de verwacht opkomst wordt de veilingzaal afgehuurd. Meestal vindt dit periodiek plaats op dezelfde vaste locatie. Via een beamer is het aanbod op een groot scherm zichtbaar. Uitgebrachte biedingen worden soms realtime op het scherm vertoond. De combinatie van offline bieden met een online vastgoedveiling is inmiddels gangbaar.

Online huizenveiling

Steeds meer huizenveilingen zijn dus ook online te volgen. Ook het op afstand uitbrengen van een bod kan tijdens een online veiling. Vaak is je vooraf aanmelden bij de veilingmeester en notaris voor het uitbrengen van een bod online noodzakelijk. Dit om de kredietwaardigheid van online bieders te garanderen.

De hele veiling wordt dan met camera opgenomen en live online verspreid op internet. De veilingmeester kan hierbij ook de online volgers bij het bieden betrekken. Ook voor bieders in de zaal het het helder zijn dat mogelijk ook online wordt geboden. Online biedingen worden doorgaans direct op het scherm in de zaal getoond.

Veiling aankondigen

Komende veiling aankondigen en het reeds bekende aanbod onder de aandacht brengen is belangrijk werk in aanloop naar de huizenveiling. Op deze wijzen wordt de aandacht getrokken van mensen met interesse voor een pand of kavel. De veilingmeester maakt bij aankondiging van de huizenveiling het voor zover bekende aanbod openbaar.

Een veiling aankondigen kan via wegen en kanalen als:

• Veilingwebsite
• Regionale krant
• Plaatselijk huis aan huis blad
• Diverse vastgoed websites
• Via social media als Twitter, Facebook en Linkedin
• Via (betrokken) makelaars, welke hun eigen aanbod hierin tevens aanprijzen
• Via Banken die vaak ook huizen als inbreng aanbieden
• Kortom het hele netwerk van het veilingteam

Veiling Website

De veilingmeester beheert vaak de website met te veilen vastgoed, of laat deze beheren. Het huizenaanbod hierop moet constant actueel gehouden worden. Binnenkomende vragen worden voor zever mogelijk beantwoord. Wanneer deze info ook voor alle potentiële bieders belangrijk is, zal dit openbaar kenbaar gemaakt worden. Sowieso worden de veilingregels bekend gemaakt, deze kunnen per veiling verschillen. Ook worden online de betrokken partijen per object getoond.

Op de huizenveiling

De veilingmeester heet de bezoekers hartelijk welkom en zal het aanbod van die dag presenteren. Ook worden eventueel uit de veiling genomen objecten kenbaar gemaakt, vaak met verklaring van annulering. De betrokkenen bij deze veiling worden met naam en bedrijf genoemd, en hij verwijst naar de geldende regels en brengt het verloop van de veiling onder de aandacht.

Veilingmeester opent vastgoedveiling

Veiling per opbod;
De werkwijze van veilen kan per veiling verschillen. Vaak is een huizenveiling een combinatie van opbod, gevolgd door een ronde met afslag. We geven een voorbeeld hoe een veiling per opbod met afslag kan verkopen. Afslag wordt ook wel mijnen of afmijnen genoemd.

Vastgoedveiling begint

De methode en procedure van het veilen wordt nogmaals herhaald en het eerste object gepresenteerd.

Procedure veiling bij opbod: (ook wel veiling per opbod)

Openingsbieding

De veilingmeester zal de zaal ‘uitdagen’ een biedingen uit te brengen op het veilingaanbod. Zo zal hij beginnen een openingsbod uit de zaal te ontvangen, of zelf een prijsindicatie neerleggen om mee te beginnen. De wijze van veiling opening is ook afhankelijk van het gekozen biedingssysteem van de veiling.

Opbiedingen

Wanneer het eerste bod is uitgebracht, is het de taak aan de veilingmeester de prijs verder op te drijven. Biedingen volgen elkaar doorgaans snel op. Naast kopers zijn er ook andere belanghebbenden de in de zaal actief. Denk hierbij aan bankmedewerkers en personeel van financiers die baad hebben bij een hoge opbrengst. Dit is plezierig voor de verkoper en ook wenselijk omdat het openingsbod vaak laag wordt ingezet.

Plokgeld

Ook zijn er ondernemende handelaren uit op het binnenhalen van “plokgeld” premie. Deze premie wordt als percentage toegekend aan de hoogste bieder bij opbod. Deze som geld (b.v. 1% van de verkoopprijs) valt hem ten deel wanneer er bij afslag hoger gemijnd wordt. Zo niet is hij winnaar van het object. Plokgeld wordt afhankelijk van regio ook wel mijngeld of strijkgeld genoemd.

Continu maakt de veilingmeester de zaal kenbaar wie het huidige bod heeft uitgebracht en leidt zo het biedingsproces. Met een gebaar wordt aan die persoon aangeduid dat zijn bod staat. De aanwezige notaris let hierbij scherp op en ziet erop toe dat de veiling correct verloopt en geen uitgebracht bod gemist wordt.

Let op; een uitgebrachte bieding is bindend! Ook een per ongelijk uitgebracht bod is officieel geldig. Pas dus op bij kriebel aan het gezicht of een veeg door je haar. Dit kan als een bod aangemerkt worden, en wanneer er dan geen hogere biedingen volgen ben je winnaar van de veiling. In praktijk zal het niet snel voorkomen dat je per abuis aan een object vast “vastzit”, maar probeer als bezoeker de veiling niet onnodig te verstoren.

Wanneer de biedingen elkaar niet zo snel meer opvolgen, zal de veilingmeester alsnog een hoger bod proberen te krijgen. Het is zijn doel de woning voor een zo goed mogelijke prijs geveild te krijgen. Hij kan dan wat roepen in de tand van; “IEMAND NOG EEN HOGER BOD?” … “niemand meer?” … “EENMAAL” …… “nog iemand die hoger biedt?” ……… “ANDERMAAL” ………… “VERKOCHT (met een slag van de veilinghamer) aan die (aanwijzend) meneer/mevrouw” en noemt de hoogte van het hoogst uitgebrachte prijs.

Nog een instrument voor het verkrijgen van een goed hoog eindbod, is het inzetten van een opbod premie, het genoemde plokgeld is hiervan een beproeft middel.

Let weer op; wanneer het een veiling is met afslag, is de nu hoogste bieder nog niet de koper van het pand. Dit wordt pas gegund aan de hoogste bieder na afslag.

Legitimatie bij notaris

Deze hoogste bieder wordt verzocht zich naar de notaris te begeven. Dit om zich te legitimeren, en om zijn financiële gegoedheid te tonen. Dit bewijzen van bezit voldoende middelen kan met een bankverklaring waaruit blijkt dat je over voldoende kapitaalkrachtig bent om het object ook echt te kunnen afnemen. Een verklaring ter hoogte van een vooraf minimaal vastgesteld percentage van de totaalprijs.

Procedure veiling met afslag:
De wijze van afslag kan per veiling verschillen, let vooraf goed op wat de te volgen procedure is, zeker wanneer je actief als koper gaat meebieden. Zo kan de afslag direct volgen op het opbod, dit is in Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling en Twente/Achterhoek. Ook kan de afslag later plaatsvinden, bijvoorbeeld zo’n 2 weken later zoals in regio Friesland gebruikelijk is.

Afslag door mijnen

Nu de prijs uit de veiling gezet is, vind de afslag van het object plaats. De veilingmeester zet in op een bedrag van globaal 2 maal de eerste bieding. Vervolgens zakt het met sprongen uitgedrukt in geld naar beneden. Bij een woning kunnen dit stappen van 10.000 euro. Hij gaat door met aftellen tot er iemand mijnt”. Wie het eerst mijnt, is per direct koper van het pand. Een spannend proces in het veilingproces, de kans voor wie wil kopen kan zomaar verkeken zijn.

Op gegeven moment verkleind de veilingmeester de stappen waarmee hij de prijs verlaagt, bijvoorbeeld per 1.000 euro. Ook hierbij is het weer zijn doel een zo goed mogelijke opbrengst voor de koper te verkrijgen. Hoe dichter we bij het eerste bieding komen des te kleinere worden de stappen van prijsverlaging. Nu gaan we over in stappen van € 500,- soms gevolgd per honderd euro. Vanaf de laatste 100 euro boven het eerste bod gaat het een enkele keer zelfs met 10 euro per stap omlaag. Net zolang er iemand roept “MIJN”. Wordt er niet gemijnd, dan is de hoogste bieder bij het opbod automatisch de koper.

Is er tijdens de stappen omlaag een andere bieder gedesinteresseerd in het object, en het is hem de prijs waard, zal deze op het moment waarvoor hij wil kopen “mijnen”. Het is de kunst van het spel op het juiste moment te mijnen. Ben je te vroeg, dak betaal je misschien te veel. En als een ander eerder mijnt, ben je te laat…

Wanneer er niet gemijnd wordt, is het hoogst uitgebrachte bieding uit de opbod  fase het winnende bod. Deze koper krijgt het plokgeld dat hij anders contant op z’n bankrekening ontvangen had nu in mindering op de totaalprijs.

De combinatie van opbod en afmijnen is dan ook een sterk stuk gereedschap om een goede prijs voor een object te verkrijgen. Zeker succesvol wanneer er particulieren meebieden. De professionele investeerder kan zijn emotie beter loslaten en gaat slechts voor het kopen tegen goede prijs. De particulier zal er zelf graag willen gaan wonen, dit is doorgaans toch een andere situatie.

Veiling Aankoopmakelaar

Gedurende de veiling kun je overwegen je als particulier koper te laten begeleiden door een aankoop makelaar. Sommigen zijn gespecialiseerd in het kopen voor zijn klanten op de veiling. Zeker het overwegen waard om tegen een goede prijs te kopen.

Aankoopmakelaar vastgoedveiling

Zo heb je een beeld van de taken die een veilingmeester uitvoert, en weet je hoe de veilig zelf verloopt. Ook kan deze adviseren in beschikbare financiering, er is soms meer mogelijk met Bijzondere Hypotheekvormen. Het kijken bij een openbare veiling is zeker aan te raden voordat je zelf echt gaat bieden. Ook om de sfeer eens zelf te beleven is een bezoek aan een vastgoedveiling zeker het overwegen waard!

Team Huizenveiling.org

Doe vooraf zelf grondig onderzoek, ook wel ‘due diligence’ genoemd. Een goede start online maak je met deze handige links.

Ps: We zijn ons ervan bewust dat het takenpakket van de veilingmeester hiermee niet compleet is. Wanneer je nog aanvullende werkzaamheden weet, vul deze dan hieronder is. Dan kunnen we deze veiling activiteiten hiermee aanvullen.