Executieveiling

Wat is een executieveiling?

Een vastgoed executieveiling is een onvrijwillige openbare verkoop van een onroerend goed object.

Het betreft een openbare executie veiling van een stuk vastgoed waarvan de eigenaar (hypotheekgever) niet meer aan zijn verplichtingen aan de geldverstrekker (hypotheeknemer) voldoet, meestal een bank. Om de schuld in te lossen wordt de woning door de bank te koop aangeboden via een veiling.

De oorzaak van verkoop via deze weg is algemeen gesproken dat de eigenaar, om wat voor reden dan ook, niet meer aan zijn betalingsverplichtingen van Hypotheek (rente en aflossing) voldoet. Er is vaak al een achterstand van enkele maanden nodig voordat de bank tot (gedwongen) verkoop via de huizenveiling overgaat. Wanneer er niet tijdig een oplossing gevonden wordt, en er geen andere koper is, kan de bank besluiten het onderpand (woning of ander onroerend goed) ten gelde te maken op de vastgoed veiling. Het huis wordt dan onvrijwillig naar de openbaar veiling gebracht.

Tot de dag van veiling kan er tussen de huiseigenaar en hypotheekverstrekker nog een regeling getroffen worden waardoor het pand uit de veiling gehaald wordt. Ook kan een derde partij het pand onderhands kopen, in deze gevallen wordt een executieveiling voorkomen van dit object.

Voor de eigenaar is het meestal niet gunstig wanneer een pand per executoriale veiling verkocht wordt. De opbrengst is meestal (veel) lager dan de marktwaarde en Lopende hypotheek bovendien is er meestal sprake van bijkomende veilingkosten. Wanneer aflossen niet gaat is uw woning zelf verkopen financieel doorgaans de meeste gunstige oplossing. Vind ook meer hulpaanbod online.

Veilingmeester

Wanneer het pand wel op de executieveiling komt, zal de veilingmeester proberen hiervoor een zo hoog mogelijke verkoopprijs te ontvangen. Deze veiling verloopt altijd onder toezicht van een notaris, welke ook in de zaal aanwezig is om op de bieding en het verloop toe te zien. Hiernaast is een vertegenwoordiger van de verkopende partij aanwezig, meestal (met) de verkoop makelaar.

Notaris

Het is de taak van de notaris toe te zien dat alles rondom de veiling eerlijk verloopt. Zowel voorafgaand bij opstellen en presenteren van het aanbod als toezicht tijdens het bieden, mijnen en afhandeling van contracten.

Zo zal de notaris vooraf aangeboden panden juridisch onderzoeken op eigendom, betalingsachterstanden en kadastrale juistheid. Controleren dat alle stukken openbaar beschikbaar zijn voor bezoekers van de veiling. In de veilingzaal is dienstdoende notaris alert op verloop van het biedingsproces. Zo ziet hij ook toe dat een uitgebrachte bieding door de veilingmeester opgemerkt wordt. En zal de notaris de identiteit van de hoogste bieder vastleggen en toezien dat deze aan zijn verplichtingen kan voldoen.

Dagelijkse werkzaamheden van deze notaris zijn regulier ook zaken als Samenlevingscontracten verzorgen en Echtscheidingszaken. De beëdigde notaris heeft hierin altijd een neutrale rol.

Hoe verloopt de executieveiling?

Het verloop van de onvrijwillige verkoop is per veiling verschillend. Wel is de procedure vooraf volledig bekend, slechts de verkoopprijs wordt tijdens de veiling vastgesteld. De veiling kan volgens verschillende methoden plaatsvinden, ben daarom vooraf altijd goed op de hoogte van geldende spelregels.

Verschillende vormen executieveiling

 

Verschillende vormen van veilen

  • Bieding uitbrengen (vooraf  een prijs indienen)
  • Veiling per opbod
  • Veiling per afslag middels mijnen
  • Een combinatie van opbod en afslag (meest voorkomend)
  • Diverse varianten meer mogelijk 

Dan is er nog de mogelijkheid dat opbod en afslag in een zitting is, maar ook kan met ervoor kiezen dit op verschillende dagen te laten plaatsvinden. We merken op dat het opgegeven overzicht niet de intentie heeft om volledig en compleet te zijn. Ook is het steeds vaker mogelijk om online een bieding uit te brengen. Download online procedure en veiling voorwaarden en neem deze zorgvuldig door.

Restschuld bij executieveiling

Vrijwel altijd zal een woning op de veiling met verlies verkocht worden. Er is na verkoop dan vaak spraken van een restschuld bij de oud eigenaar. Hoe met de restschuld omgegaan wordt, is vooraf tussen de partijen (oud eigenaar en de bank) overeengekomen. De rechten en plichten van de hoogste bieder staat vermeld in de voorwaarden van veiling, deze staat los van de restschuld (inclusief veilingkosten), deze zijn voor rekening van de oud eigenaar. Deze had vaak al een betalingsprobleem, de totaal schuld wordt hiermee nog groter. Kijk naar alle mogelijke aangeboden oplossingen.

Wanneer er sprake is van einde samenleving of scheiding van partners wordt de restschuld tussen de ex-partner eerlijk verdeeld. Aan de hand van onderliggende contracten Bepaalt de notaris hoe de boedel inclusief restschuld, eventuele voogdij en overige kosten officieel geregeld moet worden.

Woning met NHG executieveiling

Bij een woning die particulier onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gekocht is, wordt het verlies door executie verkoop in eerste instantie door NHG gedragen. Afhankelijk van gemaakte afspraken wordt dit met de oorspronkelijke koper afgehandeld.  Nu er steeds meer huiseigenaren in de problemen komen, zijn er ook steeds meer huizen onder NHG op de veiling.
Nieuws update; Actueel (2e helft 2012) wordt dan ook de discussie gevoerd of  huizen onder NHG wel ter executie moeten worden aangeboden.

Hoe Executieveiling voorkomen?

Het voorkomen van een gedwongen veiling kan door altijd tijdig aan je betalingsverplichtingen te voldoen. Mocht dit onverhoopt eens niet lukken, ga dan direct met je hypotheekverstrekker in overleg. Vaak is deze bereid een betalingsregeling te treffen, de bank ontvangt liever iets dan niets. Dit gaat gemakkelijker wanneer er nog geen sprake is van betalingsachterstand. De bank geeft bij voorkeur dat de hypotheek wordt voldaan (bekijk duidelijke Hypotheekvormen uitleg), zij hebben geen belang bij een executieveiling.

Hoe maximale prijs Executie verkoop

Probeer altijd alles in het werk te zetten de veiling per executie te voorkomen. Wanneer dit onvermijdelijk is, probeer dan de restschuld zo laag mogelijk te houden. Dit kan door de veilingopbrengst zo hoog mogelijk te laten zijn. Het kan helpen de volgende tips op te volgen:

Verhoog executieveiling opbrengst

 

Zo hoog mogelijke veilingopbrengst (Tips)

  • Werk mee aan de verkoop
  • Stel de woning open voor bezichtiging (gebruik waardeverhogende tips)
  • In vroeg stadium alternatieve Hypotheekvormen vergelijken
  • Blijf werken aan een oplossing voor de betalingsachterstand
  • Probeer zelf een koper te vinden
  • Maak kenbaar dat je het pand vrijwillig zult verlaten
  • Presenteer je woning optimaal voor de verkoop, raadpleeg een verkoop adviseur
  • Raadpleeg online bronnen voor meer voordeel>>

Een executie verkoop is voor de eigenaar van het pand meestal echt geen prettig traject. Ook is dit na veiling niet voorbij, de restschuld blijft tenslotte voor zijn rekening. Probeer als huiseigenaar daarom altijd een executieveiling te voorkomen. Onderken problemen tijdig en maak ze bespreekbaar, dit kan door tijdig ingrijpen veel leed voorkomen.

Zoals zaken in het leven gaan, biedt een executieveiling kopers echter wel goede mogelijkheden. Zo is er de kans om voor een scherpe prijs vastgoed aan te kopen. Dit voor eigen gebruik, of als beleggingsobject. Verkopen, opknappen en met winst verkopen of verhuren van de woning zijn kunnen voor hen financieel zeer lucratief zijn. Vind hiervoor een speciaal Geschikte Hypotheek.

Wanneer een pand toch onder de hamer moet, is het een mogelijkheid hiervan financieel te profiteren, zowel zakelijk of als particulier. Ontdek hoe veiling voorkomen en meer online voordeel.

6 reacties to Executieveiling

  • kat zegt:

    allemaal mooie woorden maar in de praktijk een leugen. de bank presteerd het zelfs om het pand van de buren mee te nemen in de executieveiling en ons/mijn man en mij voor de hypotheekschuld op te laten draaien.
    overleg was niet mogelijk. nu blijkt dat men de acte van de buren niet heeft laten tekenen vergeten dus wij moeten de schuldsanering in voor onze buren en dit is geen fabel.
    nu maar hopen dat we het kort geding winnen
    maar regels, ze schijnen er alleen voor hypotheekhouders te zijn.

    • jan zegt:

      Ik begrijp echt niet wat je hier nu opschrijft.
      De bank verkoopt het huis van de buren waardoor jullie de schuldsanering in gaan????
      HE!!!!111!!

  • kat zegt:

    wij, hebben een hypotheek achterstand. die oplosbaar is. maar de bank wilde niet in overleg. nu blijkt waarom. ze proberen de panden samen te voegen, het is een twee onder een kap. met volledig gescheiden hypotheken. toch hebben de sns bank, / en de notaris het voor elkaar gekregen om de akte’s te laten verschillen dus, onze akte is anders als van de notaris, die is weer anders dan die van de bank. snapt u het nog.door ze samen te voegen lijken mijn man en ik, v financieel op te draaien voor de hypotheekschuld van onze voormalige buren. dit durft de sns bank ook nog te doen zonder er warm of koud van te worden. dan neemt u een advocaat.
    die hebben we.
    zelfs die kan niet meer wegwijs worden uit deze puinhoop. dit pand staat op executie veiling. dus mijn man en ik mogen de komende vijf jaar aflossen op het pand van een ander.
    deze form van corruptie zou verboden moeten zijn. toch lijkt het erop dat de bank er mee weg komt. mochten wij gaan verliezen ik heb nog een dossier van jaren terug, ook een rechtzaak waar de sns bank bij betrokken was. dan gaat het hele zooitje naar de pers. want ze zullen weten dat hun gedrag ontoelaatbaar is.

    • renr zegt:

      Ik heb helemaal het zelfde klere lijers zijn het ze gaan over lijken…

  • kat zegt:

    derde reactie. deze zaak word in een kort geding behandeld. nu maar hopen op opschorting. zodat het uitgezocht word.
    anders zijn wij mooi de dupe. het zou eigenlijk ontoelaatbaar zijn omdat als dit doorgang vind, je blij mag zijn niet met twee onder een kap te wonen. is er geen kadastrale scheiding? zeker is die er. maar daar maalt de sns bank niet om. taxatie rapporten van de buren die via onze rekening geind worden allemaal heel gewoon. protesteren, maakt ze niet uit. post diversen van enige honderden euro’s 700/800, enz, ze denken het allemaal te kunnen maken. dus medewerking van de bank, welnee. die lopen met een bord van een halve meter voor hun arrogante koppen
    want ach, ze zijn toch zo de dupe van de crisis. al hebben ze die ook zelf veroorzaakt.en de burger mag wel betalen, hoe, met welke reden, maakt hun niet uit. of die schuld van jou of je buren is, ineresseert hen al helemaal niet. kortom, een korrupte bende.

  • hond zegt:

    Wij hebben een hypotheek bij de rabobank.
    Deze heeft de hypotheek opgezegd. Reden was een valse beschuldiging. We hebben tekst en uitleg gegeven aan de bank. En de valse beschuldiging uit de weg proberen te nemen. Maar ook hier geven ze geen gehoor aan. We hebben geen achterstand. Alles wordt netjes betaald. Maar toch gaan ze onze woning veilen. Terwijl de bank ook een soort van zorgplicht heeft. Ik denk dat er gewoon 1 bij de bank werkt die belang bij dit huis heeft. Er valt niet tegen te praten. Hoop dat wij nog tijd hebben om naar de rechter te stappen. Want anders staan we als gezin op straat.

Geef een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

*


twee × 5 =

De volgende HTML tags en attributen zijn toegestaan: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>